O Fabuloso Mercado Imobiliário de Lisboa e o Aga Khan

Sun 9 Feb 2020

Lisboa, capital de Portugal, é um íman para os investidores da UE e mais 8.000 cidadãos extracomunitários que têm tirado partido do programa Golden Visa do governo socialista minoritário desde 2012.

Por Matein Khalid: Director de Investimentos e Sócio da Asas Capital

Os analistas imobiliários da PwC até classificaram Lisboa como a melhor cidade do mundo para investimento e desenvolvimento imobiliário, acima da 11ª posição em 2018. Embora os preços de Lisboa tenham subido 25-30% desde que tracei pela primeira vez este tema de investimento na imprensa financeira do GCC em 2017, os preços ainda são uma fracção modesta dos que prevalecem em Amesterdão, Zurique e Berlim, para não falar do pós-Brexit London e dos gilet jaunes que sitiaram Paris.

Ainda acredito que o cálculo de risco-recompensa favorece a compra selectiva de casas, hotéis, activos logísticos e escritórios em Lisboa. O Euro, 1,38 no início de 2014, caiu para 1,10 agora e tornou os activos portugueses atractivos para os investidores do King Dollar dos Emirados Árabes Unidos. Este é o ano em que renovo o meu amor pelas ruas calcetadas da Alfama medieval, assombradas pelos fantasmas dos comerciantes de Umayyad e Almoravid Souk, pelos castelos de Sintra do tempo dos Mouros, pelas lindas aldeias de pedra do Algarve e do Douro, ainda o nome do título de cortesia do filho mais velho e herdeiro do Duque de Wellington. Afinal, foi aqui que os casacos vermelhos de Arthur Wellesley venceram os generais de Napoleão na brutal campanha da Península muito antes de Waterloo.

O mercado imobiliário de Portugal tem raízes estruturais, não especulativas. Preços imobiliários acessíveis, alterações na lei fiscal que permitiram aos pensionistas/snowbirds do Norte da Europa reformarem-se em Portugal, o programa de sucesso do Golden Visa, as taxas de juro do BCE, o re-desenvolvimento de milhares de edifícios abandonados no centro de Lisboa, novas ligações de transporte e seis anos sucessivos de crescimento económico têm sido factores de renascimento do mercado imobiliário da capital portuguesa. Portugal atraiu também dezenas de biliões de euros da elite financeira das suas antigas colónias no Brasil, Angola, Moçambique, Goa e Macau/China. Os cidadãos chineses constituem mais de 50% dos 8.200 investidores imobiliários da Golden Visa, principalmente em Lisboa e no Porto.

Eu pensava que os activos portugueses eram baratos no início da década de 2010 após o colapso do Banco Espírito Santo e a crise da dívida soberana da Grécia/Chipre. No entanto, já há dois anos, ainda era possível obter 8% de rendimentos brutos residentes nos subúrbios costeiros de Lisboa e 6% em alguns segmentos da Avenida da Liberdade.

Lisboa, a cidade mais antiga da Europa Ocidental com excepção de Atenas de Péricles, construída em sete colinas como a Roma da lenda Romulus/Remus, uma cidade de funiculares, eléctricos e bares de fado melancólico, com bairros históricos como Baixa, Chiado e Belém. Acima de tudo, a magnífica Avenida da Liberdade, a coluna vertebral de Lisboa e a actual encarnação da antiga Lusitânia do Império Romano e a reconstrução épica do Marquês de Pombal, após o terrível terramoto de 1755 citado no Candido de Voltaire. Creio que as vilas à beira-mar como Cascais, a 30 quilómetros a oeste de Lisboa, estão destinadas a tornar-se um dos enclaves expatriados mais exclusivos do mundo no Velho Mundo.

É um mito que os preços das propriedades em Lisboa só dispararam devido ao programa Golden Visa do primeiro-ministro António Costa, apesar de ter atraído 5 mil milhões de euros em fluxos de capital do estrangeiro para os activos de tijolo e argamassa portugueses. Tem havido uma enorme criação de riqueza em Portugal desde a crise da dívida soberana da zona euro em 2012-13 e a proporção de compradores portugueses em bairros afluentes só tem aumentado todos os anos. Espanha e Portugal são as economias que mais rapidamente cresceram na Europa desde 2016, graças às reformas da banca/mercado de trabalho, a um aumento das exportações e ao investimento da América Latina. É difícil acreditar que Portugal só foi salvo de um certo default soberano por um resgate de 70 bilhões de euros da UE, FMI e Berlim em meados de 2011. Fico espantado por ver que Lisboa ostenta agora até investidores turcos, indianos, paquistaneses, russos, árabes e chineses ricos, ansiosos por uma cobertura segura de propriedade da UE contra o caos político nos seus próprios países. Eu não estudo a língua portuguesa desde 2017 apenas por razões estéticas. Portugal e a Grécia são lugares onde tenho memórias vivas da minha juventude reconhecidamente mal gasta e onde gostaria de viver o pôr-do-sol da minha vida.

O papel de Portugal como um centro turístico global - só Lisboa atrai mais de 5 milhões de visitantes por ano - significa que as casas e moradias no país são eminentemente alugadas a curto prazo/Airbnb. Portugal tem alguns dos impostos mais favoráveis ao investidor e legislação governamental que já vi em qualquer parte da Med e o rendimento de aluguer de um proprietário não residente não é estripado por taxas de serviço exorbitantes, impostos municipais e hipotecas de exploração, de alto custo, de bancos locais.

A recusa de Portugal em impor o imposto sobre a fortuna, o imposto sucessório e o imposto sobre doações aos proprietários expatriados tem atraído uma enorme procura por parte de investidores turcos, brasileiros, chineses e árabes. O novo Aeroporto Montijo de Lisboa, com abertura prevista para 2022, terá capacidade para servir 50 milhões de passageiros por ano, o dobro da capacidade do actual aeroporto.

A decisão de Sua Alteza o Príncipe Karim Aga Khan de transferir a sede do imã Nizari Ismaili de Aiglemont, França, para Lisboa, faz da capital portuguesa um íman natural para o investimento de 20 milhões de Ismailis, que incluem alguns dos muçulmanos mais instruídos, mais ricos, orientados para o bem-estar da comunidade e socialmente liberais do mundo. Conheço vários amigos Ismaili nos EAU, Karachi, África Oriental e até mesmo nos EUA/Canadá (aqueles invernos longos e impossíveis e impostos elevados!) que planeiam seriamente comprar segundas casas em Portugal. O governo português deu estatuto diplomático ao Imã Ismaili, semelhante ao da Santa Sé do Vaticano. Se Costa Esmeralda foi o centro dos Ismailis na Sardenha nos anos 80, Lisboa, a sede do futuro Imã Ismaili e da Rede de Desenvolvimento Aga Khan, será o seu epicentro nas próximas décadas. Lisboa também tem um cenário de arranque vibrante, uma oferta artística e cultural viva e as suas 90 instituições de ensino fazem dela um centro de estudantes semelhante a Boston, Berlim ou Cambridge, Reino Unido.

Como os preços dos imóveis subiram em Lisboa e no Porto, tem havido um retrocesso em relação aos proprietários estrangeiros ricos da classe trabalhadora portuguesa, que pagam os preços dos seus bairros ancestrais. É inevitável que Portugal limite os benefícios fiscais para investidores/pensionistas estrangeiros e aperte o seu programa Golden Visa para se concentrar nas oportunidades de criação de emprego para jovens trabalhadores portugueses, e não apenas no investimento em casas de luxo. Bruxelas está também a pressionar o governo português a limitar o afluxo de investidores ricos não comunitários que podem "comprar" um passaporte europeu através do Golden Visa. Naturalmente, agora que as celebridades expatriadas portuguesas incluem a Madonna e a Aga Khan, o Partido Socialista será cauteloso nas suas decisões políticas sobre este assunto.

Leia o artigo original aqui.

Fotografia de Elisa Michelet em Unsplash

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