Interview du fondateur de Tamea : Une industrie qui prend vie grâce à des changements législatifs cruciaux

Thu 15 Oct 2020

Tariq El-Asad, fondateur et ceo de Tamea International, souligne l'importance de satisfaire le client même si cela s'avère plus coûteux que d'habitude

J'aimerais commencer notre discussion en rappelant aux lecteurs le caractère unique duPortugal en ce qui concerne le marché immobilier. Pourriez-vous résumer les "ingrédients clés" dont le Portugal se targue et qui en font une destination si compétitive pour les investisseurs immobiliers ?

Ce qui s'est passé au Portugal ces dernières années est l'histoire parfaite d'une combinaison de plusieurs facteurs différents. Pour comprendre ce qui se passe aujourd'hui, nous devons revenir sur ce qui se passait avant. Le Portugal avait mis en place un contrôle des loyers qui était le dernier vestige de la dictature des années 1970. En 2009, le gouvernement a tenté de débloquer le contrôle des loyers avec un peu de résistance et en 2012, il est finalement entré en vigueur. Jusqu'alors, les prix de l'immobilier et des loyers dans le pays n'étaient pas tous à leur valeur marchande réelle par rapport au reste de l'Europe. Vous avez des actifs en centre ville qui ne généraient pas le genre de rendement que l'on trouve dans d'autres capitales européennes. Les propriétaires n'étaient pas en mesure de réparer et d'entretenir ces biens, si bien qu'ils sont tombés en ruine. En 2008, le gouvernement a dû réagir face à la crise financière mondiale. Il a donc notamment levé le contrôle des loyers et mis en place des programmes destinés à stimuler l'économie, notamment dans les domaines de l'immobilier et de la construction. En introduisant le Golden Visa et la résidence non habituelle, il a donné un énorme coup de pouce au tourisme et le Portugal est devenu un Tech-Hub, en particulier Lisbonne et Porto. Ce que nous avons constaté au cours des huit dernières années, depuis l'introduction de ces programmes, c'est que le potentiel des actifs physiques a été libéré et que les gens ont été incités à venir. Tout d'un coup, nous avons un marché presque vierge où tant de potentiel était enfermé dans les actifs physiques. De plus, nous avons un niveau d'anglais élevé, ce qui permet aux investisseurs du monde entier de venir ici et de s'intégrer assez facilement.

Les investisseurs immobiliers ont été une force motrice de l'économie portugaise ces dernières années. Avec une contribution de 15 % au PIB, le secteur a une influence sur la définition de l'avenir immédiat pour revitaliser l'activité. Pourriez-vous nous donner un aperçu de la manière dont l'ensemble du secteur immobilier gère la pandémie COVID-19 et nous dire quelles sont les implications et les principales initiatives que vous avez prises pour en atténuer les effets ?

Il est trop tôt pour évaluer pleinement les dommages que COVID-19 a causés sur le marché. Il existe différents segments du marché et je doute que tous soient touchés de la même manière. Si nous considérons les hôtels sur le marché immobilier, alors ils ont été affectés, car le taux d'occupation est proche de zéro depuis des mois. Nous n'avons pas constaté de baisse des prix de vente sur le marché résidentiel à Lisbonne. Le marché de la location a cependant été touché, en particulier à Lisbonne, car une grande partie du centre historique a été rénovée sur le dos de l'Airbnb et des locations touristiques. Comme ces chiffres ont diminué, on constate que les personnes qui avaient des locations touristiques à côté de leur emploi principal n'ont plus de revenus et ont des hypothèques à payer. Ils les ont mis sur le marché de la location à long terme ou à moyen terme. Maintenant, l'offre est énorme, ce qui signifie que les prix ont baissé. Dans certains cas, nous avons constaté une réduction de 25 à 30 % du marché de la location pour ce type de biens. J'insiste sur le fait que dans le haut de gamme du marché, nous avons constaté une demande de location plus importante avant la mise en place du système COVID. Lorsque le moratoire des banques prendra fin, qui a été prolongé jusqu'en mars 2021, certaines personnes pourraient décider de vendre ces propriétés d'Airbnb plutôt que de les mettre sur le marché à long terme. S'il y a un énorme afflux de propriétés de style Airbnb dans le centre historique, nous pourrions naturellement assister à une baisse des prix.

Le président de l'APPII, Henrique Polignac de Barros, a souligné lors de la semaine de la réhabilitation urbaine à Lisbonne que "le marché aura besoin d'investissements massifs, et qu'il y a beaucoup de liquidités dans le monde entier. Quel serait votre message de continuité ou de stabilité aux investisseurs internationaux qui ont été ou sont maintenant intéressés par l'investissement dans l'immobilier portugais ?

L'autre jour, je discutais avec quelques amis des endroits où investir et ils parlaient d'investir en Thaïlande et en Inde, au Brésil. Je leur ai dit qu'ils trouveraient de belles opportunités dans tous ces pays. Cependant, ils ne trouveront pas la même continuité en termes de gouvernement. Même si les partis ici peuvent changer, le Portugal est un pays très stable et modéré dans beaucoup de sens. Il fait partie de l'Union européenne et il y a tellement d'opportunités, car il était légèrement à la traîne. C'est le seul endroit en Europe occidentale où l'on peut encore trouver ce genre d'opportunités. 

La construction durable n'est plus seulement un drapeau, mais une nécessité et une condition pour faire plus et mieux. Les conceptions écoénergétiques et les constructions de meilleure qualité deviennent des exigences et une condition pour l'entreprise. La pandémie a accéléré ces défis. Comment le secteur a-t-il répondu à ces défis ? Et selon vous, quelle est l'importance de la durabilité dans les projets immobiliers ?

Je suis très favorable à la durabilité et aux solutions environnementales. En fait, le premier projet sur lequel j'ai travaillé au Portugal en 2006, utilisait l'énergie géothermique, la collecte des eaux de pluie, des panneaux solaires et des matériaux recyclés. Je n'ai pas vu la transition que je pensais voir au cours des 14 dernières années. Je pense que les promoteurs commerciaux font des efforts bien plus importants que les promoteurs résidentiels, car leurs locataires apprécient les économies d'énergie et de coûts que permettent les bâtiments certifiés écologiques. Cela ne semble pas être le cas pour les promoteurs résidentiels, car, à mon avis, ce n'est pas une priorité pour les utilisateurs finaux. Si quelqu'un avait le choix entre le plus beau bâtiment qui n'a pas de caractéristiques environnementales et un autre qui n'est pas aussi beau, neuf fois sur dix, il choisirait le plus beau.

Tamea International existe avec succès depuis 2014, apparemment au moment où Lisbonne et lePortugal en général étaient beaucoup plus reconnus internationalement comme étant non seulement un endroit où il fait bon vivre mais aussi un endroit où il fait bon investir. Pourriez-vous nous parler du processus qui sous-tend votre collaboration avec les investisseurs pour trouver la bonne propriété avec le bon rendement et les rendements initiaux ?

Je suis au Portugal depuis 2006, car je suis venu ici pour faire mes propres investissements et j'ai trouvé que le niveau de service que je recevais était épouvantable. Les gens surfacturaient, je me rendais aux visites, il n'y avait pas de clés ou de plans d'étage ; c'était un cauchemar. Je viens de Londres avec une expérience, qui est méticuleuse, et je pensais qu'il y avait une lacune dans le marché ici. J'ai pensé que cela allait être un projet parallèle au départ, car je suis venu à Lisbonne pour une vie un peu tranquille après l'intense Londres de St Albans. Puis j'ai réalisé qu'il y avait des dizaines, voire des centaines, d'autres personnes qui cherchaient exactement le même type de service que j'avais du mal à trouver quand je cherchais. Tout a commencé par le bouche à oreille. Tout d'abord, chacun a des exigences différentes. Nous aidons les personnes qui cherchent un bien individuel à faire un Airbnb ou une maison de vacances. C'est aussi simple que de comprendre les paramètres de quelqu'un et d'avoir une connaissance très approfondie du marché, car nous savons ce que seront les prix de location ainsi que les principaux développements de la ville. Nous travaillons avec tous les promoteurs, donc cela se fait assez instinctivement tant que nous avons tous ces éléments en main. Nous sommes directement approvisionnés par tous les grands promoteurs de la ville. Une chose que nous avons développée très tôt avec l'entreprise, c'est un vaste réseau de partenaires dans la ville. Nous avons un accord de partenariat avec 70 autres courtiers à Lisbonne. C'est très bien, car nous ne voulons pas être incapables de livrer pour un client. Si quelqu'un a une demande particulière, plutôt que d'essayer d'imposer quelque chose qui ne correspond pas à sa demande ou de s'excuser, nous prenons sur nous de faire une recherche pour lui dans toute la ville, même si cela signifie que nous faisons moins pour satisfaire ce client. Nous voulons conserver le client. Nous voulons nous assurer que les clients sont satisfaits. 

Un récent rapport de Savills a indiqué que Lisbonne continuera à surpasser les autres villes rivales au cours des cinq prochaines années, avec des prévisions plus optimistes que des villes comme Pékin, Londres, Los Angeles, Madrid, Shanghai, Sydney, New York, Dubaï et Hong Kong. Quelle est la perspective de Tamea International sur l'avenir du Portugal en général et comment la société se prépare-t-elle stratégiquement ?

Je suis extrêmement optimiste quant à l'avenir du Portugal. Toutes ces villes pourraient être en déclin en termes de propriété. Je me demande si cela est lié à la dépendance vis-à-vis des industries de services. Je suppose que l'économie portugaise l'est aussi, mais nous ne sommes pas un grand centre d'affaires par rapport à ces villes, donc peut-être y a-t-il moins de volatilité. Tant que tous les fondamentaux resteront relativement stables, je resterai optimiste pour le Portugal. Il y a tant de raisons pour que les gens investissent au Portugal qui n'existaient pas il y a 10 ou 12 ans. Les choses que j'ai mentionnées, y compris le Golden Visa, sont attrayantes pour les personnes qui recherchent un plan B, car nous avons des clients du Vietnam, de la Chine, du Brésil, de l'Afrique du Sud, de l'Égypte, du Liban et d'autres endroits où il y a beaucoup d'incertitude. Le Portugal offre cet environnement commercial écologiquement et politiquement stable. Des entreprises comme Google s'installent ici. Si cela est attrayant pour les entreprises, cela l'est aussi pour les particuliers qui voient le Golden Visa comme une porte d'entrée au Portugal. Il y a tellement de gens qui s'installent au Portugal pour acheter leur Golden Visa, en pensant que c'est un pays aléatoire où ils n'iront jamais. Puis, ils arrivent ici et en tombent complètement amoureux. Je pense que beaucoup de gens ne se rendent pas compte que beaucoup de ces personnes qui viennent ici principalement pour le Golden Visa finissent par changer de vie.

Nous lisons sur votre site web le vaste éventail de partenaires avec lesquels Tamea travaille au niveau international, tels que des agents immobiliers, des banques, des conseillers financiers, des gestionnaires de patrimoine privé, des promoteurs et des entreprises de construction. Pouvez-vous décrire en détail à notre public international les principaux avantages d'une collaboration spécifique avec Tamea sur le marché portugais ?

Comme je l'ai mentionné, lorsque je suis arrivé à Lisbonne pour chercher mes propres investissements, j'ai été très déçu et frustré par le niveau de service. Nous avons essayé de combler cette lacune en termes de service personnalisé. Si quelqu'un passe la porte, nous pouvons nous donner pour mission de veiller à ce que cette personne soit prise en charge. Si nous devons aller au bout du monde pour trouver quelque chose, qu'il en soit ainsi. Nous voulons comprendre le marché, nous assurer que nous comprenons ce que le client veut, que nous gérons ses attentes et que nous l'éduquons sur le marché, puis faire tout notre possible pour lui trouver la propriété de ses rêves. Je suis vraiment passionné par l'idée de donner à quelqu'un un service de qualité.
Nous savons comment traiter avec les clients internationaux. Ces six dernières années, nous avons rencontré tellement d'obstacles dans nos relations avec des milliers de clients que nous avons maintenant aplani le chemin. Nous connaissons le type de documentation que les banques vont demander et nous avons des relations avec toutes les banques pour pouvoir ouvrir à distance. Nous pouvons acheter des propriétés pour vous à distance. Nous savons si vous êtes dans d'autres parties du monde, où il pourrait y avoir des contrôles stricts des changes et nous pouvons vous aider pour les opérations de change. Nous sommes conscients de tous les défis que les investisseurs internationaux devront relever avant d'arriver ici. Nous nous efforçons de rendre ce processus aussi fluide que possible.

En un peu plus de sept ans, l'ARI - Autorisation de Résidence par Investissement (ARI), qui a été lancée en octobre 2012, a attiré près de 5,5 milliards d'euros, dont près de 5 milliards d'euros provenaient de l'achat de biens immobiliers. Quel a été l'impact de cette législation et d'autres mesures gouvernementales similaires favorables aux entreprises sur le succès de la Tamea ?

Je n'aurais pas créé l'entreprise si le système de Golden Visa n'avait pas été en vigueur. La demande, en particulier de 2015 à 2017, était insatiable. Elle a mis le Portugal sur la carte pour beaucoup de gens qui l'avaient négligé auparavant. Elle a également été le catalyseur de tant d'autres choses. Le potentiel brut était là, mais il était débloqué et il fallait que quelqu'un vienne s'en occuper. Cela a donné aux entreprises locales et aux investisseurs locaux la confiance nécessaire pour prendre à nouveau des risques sur le marché et pour rénover ces propriétés. Pour moi, c'était le déclencheur, et sans ce déclencheur, Tamea ne serait certainement pas là.

Lisez l'article original ici. 

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