Le Fabuleux Marché Immobilier de Lisbonne et l'Aga Khan

Sun 9 Feb 2020

Lisbonne, la capitale du Portugal, attire les investisseurs de l'UE et plus de 8 000 citoyens non européens qui ont profité du programme Golden Visa du gouvernement socialiste minoritaire depuis 2012.

Par Matein Khalid : Directeur des investissements et associé d'Asas Capital

Les analystes immobiliers de PwC ont même classé Lisbonne comme la première ville du monde pour l'investissement et le développement immobilier, alors qu'elle était à la 11e place en 2018. Même si les prix de Lisbonne ont augmenté de 25 à 30 % depuis que j'ai présenté pour la première fois ce thème d'investissement dans la presse financière du CCG en 2017, les prix ne représentent encore qu'une modeste fraction de ceux qui prévalent à Amsterdam, Zurich et Berlin, sans parler de l'après-Brexit Londres et des gilets jaunes qui ont assiégé Paris.

Je continue à croire que le calcul risque-récompense favorise l'achat sélectif de maisons, d'hôtels, d'actifs logistiques et de bureaux à Lisbonne. L'euro, à 1,38 début 2014, est tombé à 1,10 maintenant et a rendu les actifs portugais attrayants pour les investisseurs du King Dollar des EAU. C'est l'année où je renouvelle mon amour pour les rues pavées de l'Alfama médiéval, hantées par les fantômes des marchands de souks omeyyades et almoravides, les châteaux de Sintra du temps des Maures, les charmants villages de pierre de l'Algarve et du Douro, qui portent encore le nom du titre de courtoisie du fils aîné et héritier du duc de Wellington. Après tout, c'est ici que les tuniques rouges d'Arthur Wellesley ont battu les généraux de Napoléon lors de la brutale campagne de la Péninsule, bien avant Waterloo.

Le marché immobilier portugais a des racines structurelles et non spéculatives. Des prix de l'immobilier abordables, des modifications de la législation fiscale qui ont permis aux retraités/neigeurs d'Europe du Nord de prendre leur retraite au Portugal, le programme Golden Visa qui a connu un succès foudroyant, des taux d'intérêt de la BCE au plus bas, le réaménagement de milliers de bâtiments abandonnés dans le centre de Lisbonne, de nouvelles liaisons de transport et six années successives de croissance économique sont autant de facteurs qui ont contribué à la renaissance du marché immobilier de la capitale portugaise. Le Portugal a également attiré des dizaines de milliards de dollars de l'élite financière de ses anciennes colonies du Brésil, de l'Angola, du Mozambique, de Goa et de Macao/Chine. Les citoyens chinois constituent plus de 50 % des 8 200 investisseurs immobiliers détenteurs d'un Golden Visa, principalement à Lisbonne et à Porto.

Je pensais que les actifs portugais étaient très bon marché au début des années 2010, après l'effondrement de la Banco Espirito Santo et la crise de la dette souveraine de la Grèce/Chypre. Pourtant, il y a deux ans encore, il était possible d'obtenir des rendements bruts résidents de 8 % dans la banlieue côtière de Lisbonne et de 6 % sur certains segments de l'Avenida da Liberdade.


Lisbonne, la plus ancienne ville d'Europe occidentale à part l'Athènes de Périclès, construite sur sept collines comme la Rome de la légende Romulus/Remus, une ville de funiculaires, de trams et de bars de musique fado mélancolique, avec des quartiers historiques comme Baixa, Chiado et Belém. Il y a surtout la magnifique Avenida da Liberdade, l'épine dorsale de Lisbonne et l'incarnation actuelle de la Lusitanie antique de l'Empire romain et de la reconstruction épique du Marquis de Pombal après l'horrible tremblement de terre de 1755 cité dans Candide de Voltaire. Je crois que les villas en bord de mer de Cascais, à 30 kilomètres à l'ouest de Lisbonne, sont destinées à devenir l'une des enclaves d'expatriés les plus exclusives du monde dans l'Ancien Monde.

C'est un mythe de dire que les prix de l'immobilier à Lisbonne sont montés en flèche uniquement à cause du programme Golden Visa du Premier ministre Antonio Costa, alors qu'il a attiré 5 milliards d'euros de flux de capitaux étrangers vers les actifs portugais de la brique et du mortier. Depuis la crise de la dette souveraine de la zone euro en 2012-13, le Portugal a connu une énorme création de richesse et la proportion d'acheteurs portugais dans les quartiers riches n'a fait qu'augmenter chaque année. L'Espagne et le Portugal sont les économies européennes qui connaissent la croissance la plus rapide depuis 2016, grâce aux réformes du secteur bancaire et du marché du travail, à une forte augmentation des exportations et aux investissements d'Amérique latine. Il est difficile de croire que le Portugal n'a été sauvé d'une défaillance souveraine certaine que par un renflouement de 70 milliards d'euros de l'UE, du FMI et de Berlin à la mi-2011. Je suis stupéfait de voir que Lisbonne compte désormais de riches investisseurs turcs, indiens, pakistanais, russes, arabes et chinois, désireux de se prémunir contre le chaos politique qui règne dans leur propre pays. Je n'ai pas étudié la langue portugaise depuis 2017 pour des raisons purement esthétiques. Le Portugal et la Grèce sont des endroits où j'ai des souvenirs vifs de ma jeunesse, certes mal passée, et où j'aimerais vivre le coucher de soleil de ma vie.

Le rôle du Portugal en tant que centre touristique mondial - Lisbonne attire à elle seule plus de 5 millions de visiteurs chaque année - signifie que les maisons et les villas du pays sont éminemment louables à court terme/Airbnb. Le Portugal possède une législation fiscale et gouvernementale parmi les plus favorables aux investisseurs expatriés que j'aie jamais vues dans la région méditerranéenne et les revenus locatifs d'un propriétaire non résident ne sont pas érodés par des frais de service exorbitants, des taxes municipales et des prêts hypothécaires à l'habitation exploiteurs et coûteux accordés par les banques locales.

Le refus du Portugal d'imposer l'impôt sur la fortune, les droits de succession et les droits de donation aux propriétaires expatriés a suscité une énorme demande de la part des investisseurs turcs, brésiliens, chinois et arabes. Le nouvel aéroport de Montijo à Lisbonne, dont l'ouverture est prévue en 2022, aura la capacité de desservir 50 millions de passagers par an, soit le double de la capacité de l'aéroport actuel.

La décision de Son Altesse le Prince Karim Aga Khan de déplacer le siège de l'imamat Nizari Ismaili d'Aiglemont, en France, à Lisbonne fait de la capitale portugaise un pôle d'attraction naturel pour les investissements de 20 millions d'Ismaéliens, parmi lesquels figurent certains des musulmans les plus instruits, les plus riches, les plus orientés vers le bien-être communautaire et les plus libéraux du monde sur le plan social. Je sais que plusieurs amis ismaéliens des EAU, de Karachi, d'Afrique de l'Est et même des États-Unis/Canada (ces longs hivers impossibles et ces taxes follement élevées !) envisagent sérieusement d'acheter des résidences secondaires au Portugal. Le gouvernement portugais a accordé un statut diplomatique à l'imamat ismaélien, qui est apparenté au Saint-Siège du Vatican. Si Costa Esmeralda était la plaque tournante de la jet-set des Ismaéliens en Sardaigne dans les années 1980, Lisbonne, siège du futur imamat ismaélien mondial et du réseau de développement de l'Aga Khan, en sera l'épicentre dans les décennies à venir. Lisbonne possède également une scène de démarrage dynamique, une offre artistique et culturelle vivante et ses 90 établissements d'enseignement en font une plaque tournante pour les étudiants, comme à Boston, Berlin ou Cambridge, au Royaume-Uni.

La flambée des prix de l'immobilier à Lisbonne et à Porto a entraîné une réaction brutale des Portugais de la classe ouvrière, qui ont dû quitter leurs quartiers ancestraux pour s'installer dans de riches propriétés étrangères. Il est inévitable que le Portugal limite les avantages fiscaux accordés aux investisseurs/pensionnés étrangers et resserre son programme Golden Visa pour se concentrer sur les possibilités de création d'emplois pour les jeunes travailleurs portugais, et non pas seulement sur l'investissement dans des maisons de luxe. Bruxelles fait également pression sur le gouvernement portugais pour limiter l'afflux de riches investisseurs non européens qui peuvent "acheter" un passeport européen via le Golden Visa. Bien entendu, maintenant que Madonna et l'Aga Khan comptent parmi les expatriés célèbres du Portugal, le Parti socialiste sera prudent dans ses décisions politiques à ce sujet.


Lisez l'article original ici.

Photo de Elisa Michelet sur Unsplash

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